Pompe à chaleur en PPE : la majorité dépend du type de travaux

La veille d'une assemblée générale, la question qui circule dans les couloirs est toujours la même : combien de voix faut-il pour faire passer la pompe à chaleur ? C'est la mauvaise question, et c'est pour cela que tant de projets s'enlisent. Le Code civil ne fixe pas une majorité pour « le chauffage » : il fixe trois majorités différentes selon la nature des travaux. Toute la partie utile du travail consiste donc à savoir dans quelle case tombe votre projet, et cette case dépend souvent d'un détail très concret — l'état de la chaudière actuelle. Voici comment le raisonnement se construit, textes en main, et où il faut le faire vérifier.

La PPE n'a pas ses propres règles de vote pour les travaux

Premier point, et il surprend beaucoup de comités : le chapitre du Code civil consacré à la propriété par étages ne contient pas de règle de majorité pour les travaux. Son article 712g alinéa 1 renvoie ailleurs, en une phrase : « Les règles de la copropriété s'appliquent à la compétence pour procéder à des actes d'administration et à des travaux de construction. » Autrement dit, une assemblée de PPE vote un chantier comme n'importe quelle copropriété ordinaire, en appliquant les articles 647c, 647d et 647e. Ce sont ces trois articles qu'il faut lire, et ils ne disent pas la même chose du tout.

Première case : les travaux nécessaires

L'article 647c vise les travaux « d'entretien, de réparation et de réfection qu'exige le maintien de la valeur et de l'utilité de la chose ». Ils se décident à la majorité de tous les copropriétaires, sous réserve des actes d'administration courante que chacun peut faire seul. C'est le régime le plus léger : on compte les têtes, une par unité, et la majorité suffit. La logique est simple à comprendre — un immeuble doit rester chauffé, et personne ne peut exiger l'unanimité pour maintenir un bâtiment en état de servir.

Deuxième case : les travaux utiles

L'article 647d alinéa 1 vise les travaux « destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité ». Ils demandent une double majorité : la majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. Deux comptages, donc, et non un seul — les têtes d'abord, les millièmes ensuite. Dans une PPE où quelques grands appartements pèsent lourd en parts, un projet peut réunir la majorité des personnes sans réunir la majorité des parts, et il tombe. C'est la mécanique qui explique la plupart des échecs en assemblée.

Troisième case : celle qui ne devrait pas s'appliquer ici

L'article 647e vise les travaux « destinés exclusivement à embellir la chose, à en améliorer l'aspect ou à en rendre l'usage plus aisé ». Ceux-là exigent le consentement de tous. On les appelle parfois travaux somptuaires, mais le Code civil emploie l'expression « pour l'embellissement et la commodité ». Retenez surtout le mot « exclusivement » : un chauffage n'est pas un élément décoratif, et cette troisième case ne devrait pas trouver application pour le remplacement d'un producteur de chaleur. Si quelqu'un en assemblée réclame l'unanimité au motif que la pompe à chaleur serait un luxe, c'est le mot « exclusivement » qu'il faut lui lire.

Dans quelle case tombe un remplacement de chauffage ?

Réponse honnête : aucun texte ne range le remplacement d'un chauffage dans l'une des trois cases. La qualification se fait au cas par cas, et elle dépend d'un fait simple. Si la chaudière est en fin de vie, en panne ou hors d'usage, on est très près de la définition de l'article 647c : le maintien de la valeur et de l'utilité de l'immeuble l'exige, et on devrait rester dans les travaux nécessaires. Si la chaudière fonctionne encore et qu'on la remplace par une pompe à chaleur, le projet ne se contente plus de maintenir : il augmente la valeur ou améliore le rendement, ce qui relève plutôt de l'article 647d et de sa double majorité. Ce raisonnement est une lecture des textes, pas une décision de justice : nous n'avons relevé aucun arrêt du Tribunal fédéral qui trancherait ce cas précis. Il se présente donc comme un cadre de discussion, pas comme une garantie.

Les deux verrous que personne n'explique avant l'assemblée

Les alinéas 2 et 3 de l'article 647d comptent souvent plus que la majorité elle-même. L'alinéa 2 dit que les modifications ayant pour effet de « gêner notablement et durablement », pour un copropriétaire, l'usage ou la jouissance de son bien ne peuvent pas être exécutées sans son consentement. Un seul copropriétaire, même très minoritaire en parts, peut donc bloquer sur ce fondement — et c'est précisément le terrain de l'objection « l'unité extérieure va se retrouver sous ma fenêtre ». L'alinéa 3 ajoute un second verrou : quand les travaux entraîneraient pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu'elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, son consentement est nécessaire — sauf si les autres se chargent de la part de frais qui dépasse ce qu'on peut lui demander. L'alinéa 3 contient donc aussi la porte de sortie.

Le premier document à ouvrir n'est pas le Code civil

C'est votre règlement. L'article 712g alinéas 2 et 3 permet de remplacer les règles légales par des dispositions différentes prévues dans l'acte constitutif, ou adoptées à l'unanimité par tous les copropriétaires, et prévoit qu'un règlement d'administration et d'utilisation peut être établi puis mentionné au registre foncier. Concrètement, votre PPE peut avoir fixé d'autres majorités, une procédure de convocation particulière, ou des règles propres pour les parties communes. Avant de compter des voix, le comité gagne du temps en relisant l'acte constitutif et le règlement — et en demandant à l'administrateur ce qui a déjà été décidé par le passé. Nous avons détaillé la préparation d'un tel point d'ordre du jour dans un guide dédié au vote en assemblée.

Qui paie, et selon quelle clé

L'article 712h alinéa 1 pose la règle : les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais d'administration proportionnellement à la valeur de leurs parts. Son alinéa 2 range parmi ces charges les dépenses nécessitées par l'entretien courant, les réparations et réfections des parties communes ainsi que des ouvrages et installations communs — ce qu'est une chaufferie collective. Il existe par ailleurs un outil que les PPE bien tenues utilisent : l'article 712m permet à l'assemblée de décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection. Une copropriété qui a alimenté ce fonds aborde le remplacement de sa chaufferie tout autrement que celle qui doit appeler la totalité du montant en une fois. Les ordres de grandeur d'un tel chantier se préparent des années à l'avance.

L'emplacement se négocie avant l'assemblée, pas après

Dans presque tous les cas, l'unité extérieure se pose sur une partie commune : façade, toiture, cour ou jardin. Cela suppose une décision de l'assemblée, et cela expose le projet au veto de l'alinéa 2 dont il est question plus haut. S'y ajoute une donnée technique que le canton écrit dans sa fiche d'application de janvier 2026 : pour les pompes à chaleur d'immeubles d'habitation, le local le plus exposé au bruit est souvent situé dans l'immeuble même. Le voisin à protéger n'est pas celui d'en face, c'est le copropriétaire du deuxième étage. D'où le conseil le plus utile de cette page : faites établir la variante d'emplacement et l'étude de bruit avant la convocation, pas après le vote. Nos repères sur les distances à respecter montrent l'ampleur de l'écart entre deux emplacements.

Le dossier communal réclame la décision de la PPE

Ce n'est pas de la théorie juridique, c'est une pièce administrative. Le formulaire lausannois de demande de travaux dispensés de permis, dans sa version de février 2026, liste parmi les documents à joindre l'accord écrit de l'administration de la PPE ou de la copropriété lorsque le projet la concerne. Sans décision d'assemblée, le dossier est incomplet et l'instruction ne démarre pas — indépendamment de toute question de bruit ou de patrimoine. Le calendrier réel d'un projet en copropriété se lit donc à l'envers : la date de la prochaine assemblée commande tout le reste, y compris le passage par la commune.

Ce que nous ne faisons pas

Nous décrivons le cadre légal, nous ne donnons pas de conseil juridique et nous ne vous dirons jamais qu'il vous faut tel nombre de voix dans votre immeuble. La qualification des travaux, la majorité applicable et la portée de votre règlement dépendent de votre situation : faites-les vérifier par votre administrateur de PPE, un notaire ou un avocat. Ce que nous pouvons faire, en revanche, c'est fournir au comité ce qui manque le plus souvent au dossier — un choix de machine tenable, une solution air-eau ou une sonde géothermique chiffrée, une variante d'emplacement défendable, et les pièces techniques que la commune réclamera. Si votre immeuble abrite des logements loués, une couche supplémentaire s'ajoute et elle est cantonale : voyez notre page sur les immeubles de rendement.